Les prix de l’immobilier devraient baisser dans les prochains mois
Immobilier : les prix résistent mais devraient baisser au cours des prochains mois
La résilience du marché immobilier résidentiel est un des faits marquants de cette épidémie de Covid-19. Les prix des logements se sont maintenus mais le volume des transactions s’est replié en raison des deux périodes de confinement. Les effets de la crise économique sur l’activité immobilière sont à ce jour peu visibles, mais les professionnels anticipent une correction des valeurs courant 2021, jusqu’ici modérée par les plans de soutien à l’économie.
Pas de krach immobilier
La période actuelle est tellement inédite qu’on se surprend à douter des fondamentaux. L’immobilier, valeur refuge s’il en est, prouve une fois de plus, malgré un contexte exceptionnel, qu’il est capable de résister et de s’adapter. Pour l’heure, le marché résidentiel a modérément souffert de la crise sanitaire et économique, mais les prochains mois seront décisifs : les prix comme le volume d’activité dépendront de l’évolution de la situation sanitaire et de la politique de soutien à l’économie.
Dans une nouvelle étude semestrielle sur les marchés résidentiels européens, la banque d’investissement Edmond de Rothschild constate que cette crise sans précédent n’a pour le moment que faiblement affecté les marchés résidentiels. Malgré le repli du nombre de transactions et l’arrêt des chantiers de construction au cours du printemps, les prix ont poursuivi leur progression.
Même son de cloche du côté des notaires, le dernier maillon de la chaîne immobilière. Dans leur dernière note de conjoncture, ils observent une courbe des prix indifférente aux variations de volumes, estimant que “seule une forte et pérenne variation à la baisse du nombre de transactions impacterait les prix“. L’épidémie de Covid-19 ne sera pas suffisamment durable pour modifier les mentalités et le marché immobilier réagit toujours avec un temps de retard à un choc économique.
Vers une baisse des prix immobiliers en 2021
Cette dynamique en trompe-l’œil devrait donc s’éroder doucement au cours des prochains trimestres. Le marché de l’emploi risque de peser lourdement sur l’activité immobilière. Jusqu’ici soutenue par des mesures historiques (chômage partiel, aides financières aux entreprises), l’économie française va entrer en 2021 dans une ère de chômage de masse, où les plans de licenciements et les restructurations d’entreprises vont aller croissant. Il serait illusoire de penser que le marché immobilier résidentiel ne puisse être touché par cette crise hors normes, même si le logement reste une priorité pour les ménages français. La dernière enquête de l’Insee montre que la confiance des ménages s’est émoussée en novembre 2020, atteignant son plus bas niveau depuis décembre 2018.
Edmond de Rothschild s’attend à ce que les répercussions de la crise économique sur le marché immobilier résidentiel français soient visibles dans quelques mois. La banque table sur une contraction jusqu’à 4% des prix des logements pour l’année prochaine, “pour atteindre un point bas entre le premier trimestre et la fin 2021, avant de pouvoir commencer à se rétablir“.
Taux d’emprunt en baisse et rechute de la demande en novembre 2020
Démarrée sur le rythme soutenu qui a prévalu en 2019, l’activité immobilière s’est très lentement contractée au fil des mois. Au deuxième trimestre 2020, le volume de ventes dans l’ancien est resté au-dessus du million d’unités en cumul sur 12 mois, mais les notaires constatent une décélération de la progression : par rapport à 2019, les ventes avaient augmenté de 10% en janvier, de 2% en avril, pour régresser de 0,7% en juin, une première depuis juillet 2015.
En France, le niveau très bas des taux d’emprunt a maintenu le pouvoir d’achat immobilier des ménages ces derniers mois, mais les décisions du régulateur ont pesé sur l’activité avant que le pays n’entre dans sa période épidémique. Depuis janvier 2020, les banques se soumettent aux règles d’octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : plafonnement de la durée de remboursement à 25 ans et du taux d’endettement à 33% des revenus de l’emprunteur. Dans sa dernière édition, l’Observatoire Crédit Logement indique que la progression des prix des logements depuis le déclenchement de l’épidémie a renforcé les effets du durcissement des conditions d’octroi des prêts pour les ménages modestes, cette même clientèle à qui l’on pouvait en grande partie attribuer le dynamisme du marché des millésimes 2016 et 2019.
Le second confinement de novembre, même s’il a été moins strict que celui du printemps, sera préjudiciable au volume des transactions pour cause d’interdiction de visites des logements. Selon le site MeilleursAgents, 10% des promesses de vente n’ont pu être signées par rapport à un mois de novembre habituel, loin toutefois des chiffres du printemps : lors du premier confinement, le nombre d’avant-contrats avait chuté de 75%, soit 180 000 transactions mises à l’arrêt.
En novembre, le montant de la production de crédits immobiliers recule de près de 15% sur un an pour cause de resserrement des conditions d’accès à l’emprunt et d’un nouvel épisode de confinement. Décembre va sans doute intensifier la tendance en vertu de l’affaiblissement saisonnier du marché.
Les notaires tablent sur une jauge de 900 000 ventes pour l’année 2020 et n’attendent pas de reprise avant le printemps prochain si la crise sanitaire est sous contrôle et si le rattrapage économique pronostiqué par la Banque de France se réalise.